Bauvertrag: Verbraucherbauvertrag, Baubeschreibung und Vergütung

Das Wichtigste auf einen Blick

• Ein Verbraucherbauvertrag liegt nur bei Neubau oder erheblichem Umbau vor, nicht bei jeder Reparatur.
• Er bedarf der Textform; die Baubeschreibung wird Vertragsinhalt.
• Fehlt eine Vergütungshöhe, gilt bei Bestehen einer Taxe die taxmäßige, sonst die übliche Vergütung.

Wann ein Verbraucherbauvertrag vorliegt

Nicht jeder Bauvertrag ist ein Verbraucherbauvertrag. Nach § 650i Abs. 1 BGB sind das Verträge, durch die der Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird. Eine einfache Instandsetzung fällt nicht darunter.

Der Gesetzgeber verlangt für diesen Vertragstyp die Textform nach § 650i Abs. 2 BGB. Ein mündlicher Handschlag genügt also nicht. Für den allgemeinen Werkvertrag gelten daneben die Grundregeln des BGB, etwa zu Beschaffenheit und Vergütung.

Pflichtangaben der Baubeschreibung

Beim Verbraucherbauvertrag muss der Unternehmer den Verbraucher nach § 650j BGB über die Einzelheiten des Artikels 249 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch unterrichten, und zwar in der dort vorgesehenen Form. Das entfällt, wenn der Verbraucher oder ein von ihm Beauftragter die wesentlichen Planungsvorgaben macht.

Diese Baubeschreibung muss die wesentlichen Eigenschaften des Werks klar darstellen und mindestens neun Punkte abdecken. Dazu zählen die allgemeine Gebäudebeschreibung mit Haustyp und Bauweise, Art und Umfang der Leistungen sowie Gebäudedaten mit Plänen, Raum- und Flächenangaben. Auch die Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke und die Qualitätsmerkmale gehören dazu.

Einzelne Punkte wie Energie- und Schallschutzstandard, Innenausbau oder gebäudetechnische Anlagen stehen unter dem Vorbehalt "gegebenenfalls". Das ist eine Bedingung, keine Aussage darüber, wie häufig sie zutrifft. Diese Mindestangaben regelt Art. 249 § 2 Abs. 1 EGBGB.

Zusätzlich muss die Baubeschreibung verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung enthalten. Steht der Beginn der Baumaßnahme noch nicht fest, ist stattdessen ihre Dauer anzugeben. Diese Angabe ist nach Art. 249 § 2 Abs. 2 EGBGB Pflichtbestandteil der Baubeschreibung selbst.

Baubeschreibung und Fertigstellung im Vertrag

Die vorvertraglich übermittelte Baubeschreibung zur Bauausführung wird nach § 650k Abs. 1 BGB Inhalt des Vertrags. Das gilt, sofern die Parteien nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbaren. Wer eine Abweichung will, muss sie also klar benennen.

Bleibt die Baubeschreibung unvollständig oder unklar, wird der Vertrag unter Berücksichtigung sämtlicher vertragsbegleitender Umstände ausgelegt. Maßgeblich ist insbesondere der Komfort- und Qualitätsstandard nach der übrigen Leistungsbeschreibung. Zweifel bei der Auslegung des Vertrags bezüglich der vom Unternehmer geschuldeten Leistung gehen zu dessen Lasten.

Der Bauvertrag muss außerdem nach § 650k Abs. 3 BGB verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung enthalten. Kann dieser Zeitpunkt bei Abschluss des Bauvertrags noch nicht angegeben werden, ist stattdessen die Dauer der Bauausführung anzugeben. Fehlen solche Angaben, gelten die Angaben aus der vorvertraglichen Baubeschreibung als Vertragsinhalt.

Vergütung ohne bestimmte Höhe

Ist die Höhe der Vergütung nicht bestimmt, greift § 632 BGB. Besteht eine Taxe, gilt die taxmäßige Vergütung. Ohne Taxe gilt die übliche Vergütung als vereinbart. Eine Vergütung gilt zudem stillschweigend als vereinbart, wenn die Herstellung des Werks den Umständen nach nur gegen Vergütung zu erwarten ist.

Ein Kostenanschlag ist im Zweifel nicht zu vergüten. Wer einen unverbindlichen Kostenanschlag einholt, schuldet dafür also regelmäßig kein Entgelt. Anders kann es bei einer ausdrücklich vereinbarten Vergütung für die Ausarbeitung liegen. Ob und in welcher Höhe eine Vergütung anfällt, hängt vom konkreten Vertrag ab; gesetzliche Regelungen nennen keine Eurobeträge, sondern verweisen auf Taxe oder übliche Vergütung.

Beispielhafter Prüfablauf

Die folgende Reihenfolge ist eine eigene praktische Empfehlung, keine gesetzliche Vorschrift. Sie bündelt die oben genannten Prüfpunkte in einer sinnvollen Abfolge.

1. Bauvorhaben einordnen: Neubau oder erheblicher Umbau?
2. Textform des Vertrags prüfen.
3. Baubeschreibung auf die neun Mindestangaben und die Fertigstellungsangabe durchsehen.
4. Fertigstellungszeitpunkt oder Baudauer im Bauvertrag suchen.
5. Vergütungsgrundlage klären: Taxe, übliche Vergütung oder Kostenanschlag.

Prüffeld	Belegter Prüfpunkt für den Verbraucherbauvertrag
Anwendungsbereich	Verbraucher beauftragt Unternehmer mit Neubau oder erheblichen Umbaumaßnahmen (§ 650i BGB).
Form	Textform nach § 650i Abs. 2 BGB.
Baubeschreibung	Pflicht nach § 650j BGB, außer bei wesentlichen eigenen oder beauftragten Planungsvorgaben. Mindestinhalt siehe Art. 249 § 2 EGBGB.
Fertigstellung im Vertrag	Verbindlicher Zeitpunkt; Dauer nur, wenn der Fertigstellungszeitpunkt bei Vertragsschluss nicht angegeben werden kann (§ 650k Abs. 3 BGB).
Vergütung ohne bestimmte Höhe	Bei bestehender Taxe taxmäßige, sonst übliche Vergütung nach § 632 Abs. 2 BGB.

Häufige Fragen

Wann ist ein Bauvertrag ein Verbraucherbauvertrag? Wenn ein Unternehmer einen Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet. Auch kleinere Umbaumaßnahmen ohne erheblichen Charakter und einfache Reparaturen fallen nicht darunter. Maßgeblich ist, dass es um Neubau oder erhebliche Umbaumaßnahmen geht.

Welche Form braucht der Verbraucherbauvertrag? Nach § 650i Abs. 2 BGB bedarf er der Textform. Ein rein mündlicher Abschluss genügt nicht.

Welche Vergütung gilt ohne bestimmte Höhe? Nach § 632 Abs. 2 BGB die taxmäßige Vergütung, sonst die übliche Vergütung. Besteht keine Taxe und lässt sich auch keine übliche Vergütung feststellen, bleibt die Höhe im Streitfall zu beziffern. Ein Kostenanschlag ist im Zweifel nicht zu vergüten.